このブログの見どころ


1.マンションの売主デベロッパーが倒産したらどうなるの?  コンテンツの順序が逆さになってますが、ご勘弁を

2.マンションの構造

3.マンション選びのコツ

4.オール電化マンションのメリット・デメリット

5.マンションと災害(東北関東大震災の教訓)




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くい打ちデータ偽装事件 横浜マンション 関連3社の行政処分

三井不動産レジデンシャルが販売した横浜市のマンションが傾いた問題で、
国土交通省は元請けの三井住友建設、杭打ち施工の1次下請けとなっていた
日立ハイテクノロジーズ、2次下請けで杭打ちの旭化成建材の3社に対して行政処分となりました。

3社に対する行政処分は、主に元請け責任と下請けへの「丸投げ」があったせいで、現在、マンションのかたむに気に付いては別途処分とのことでした。

「丸投げ」行為をしたのは日立ハイテクノロジーズ、それを請け負ったのが旭化成建材で、三井住友建設は
この実態を認識しながら、下請けに対して指導も是正も、
行政への通報もせず、「元請け」としての責任を果たしていなかったとのこと。


今回仮に、直接、旭化成建材に杭打ち工事を請け負わせ、専任の主任技術者を置けば問題はなかったのかというと、
そうではない。最も重要なことは、施工したマンションが傾斜した事実だ。その原因が杭打ち工事でなくとも、施工不良から不具合が生じれば、元請けの施工・管理責任は問われるということのこと。

国交省の「基礎ぐい工事問題に関する対策委員会」はその中で「元請けと下請けの責任と役割の明確化」に加え、
「重層構造の改善」が対策としてあげられた。

その一つとして「実質的に施工に携わらない企業の施工体制からの排除」がある。今回のケースでいえば、
日立ハイテクノロジーズのような下請けは排除するべきとの方向性が打ち出された。

元請けの施工管理体制を拡充するには、資格を持つ技術者を増やす必要があり、
しかも下請けについても専任の技術者を置くことが事実上、義務づけられるとなるとコストアップは避けられない。
人材の確保だけでも大変な業界だけに、建設業界が抱える課題は山積している。工事案件はあっても人が足りない中で、
こうした改革をどう進めていくのか。この問題が建設業界の構造改革を進める
大きなきっかけになったことは確かだ。

以上、ネットニュースのまとめでした。





・・・・
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くい打ちデータ偽装事件 横浜マンション 随分早く決まった建て替え

三井不動産が、全面建替え、しかも、これまでの市場の最高値で買い取るそうですが。

ちょっと早過ぎるような気がします。まだ本格調査もしていないのに。あまりに早いので、他に何か事情があるのではないかと考えてしまいます。本格的に建物の調査までされると、また何か出てきそうで、早く壊したいのではないか・・・・


まあ、よくこれだけの決断をしたと思いますが、
三井不動産が自分で持つ気なんてないと思います。みんな下に持つことになるような・・・
契約通りに工事を行わなかったんだから、三井不動産としては自分も被害者ということだろうから。
旭化成建材だろうね。三井不動産の社長に「建替える」っていわれちゃったら、もうそれしかない。

旭化成建材っていい会社だったんだけどね。施工管理も厳しいはずなのに。
「施工管理も厳しいはずの会社で起こるってことは、他だって危ないのでは?」
という疑いも出てきます。


テレビでも放映されましたが…。
最初はみんなが混乱したのはいうまでもありません。怒りも、将来への不安も想像を超えたものだったと思います。多くは二重ローンを抱えてたいへんなんですが、。困難な現実を自分のこととして受け入れるしかなくなった時に、この人達は、本当に一人一人が強くなり、絆で結ばれたんだと思います。

なんとか気を取り直して、みんなが本音で話し、違いを乗り越え、お互いを助け合い励まし合って、建替えをやり遂げた住民は、ほぼ全員が、仮住まいからこのマンションに戻ってきて、今も、ものすごく強い絆で結ばれていることでしょう。

「パークシティLaLa横浜」の皆さんが、怒りや戸惑いを乗り越え、他の住人のことを思いやって譲りつつ、よい結果を導き出されることを祈ります。







住人の皆様うまくまとまってくれるとうれしいです。
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くい打ちデータ偽装事件 横浜マンション

三井不動産レジデンシャルが売主で発売した分譲マンション「パークシティLaLa横浜」の事件が大々的に記事になってますね。
このマンション 三井住友建設が施工し2007年12月に完成したそうですが、、2014年に建物のうち1 棟で住民からの通報で傾きが指摘され、会社側が調査した結果、幅約56メートルの建物の両端で約2.4センチ差があることが分かったとのことで明らかになりました。

パーク シティLaLa横浜は、元横浜市都筑区にあった日本電気横浜事業所跡地に、大型商業施設「ららぽーと横浜」と複合開発されました。
旭化成は2015年10月16日、全4棟で473本ある杭のうち、杭打ちを巡るデータ改ざんと施工時に補強するセメント量の改ざんをしていた杭が少なくとも3棟の計70本に上ることを明らかにした。

このマンション、ウチから車で10分以内の距離にありまして、「ららぽーと横浜」には時々出かけます。パーク シティLaLa横浜私がマンションを検討したときに、ちょうど販売している物件でした。
あー買わなくてよかった。

このマンションについて、いろいろ近所ならではなうわさが飛び交ってきますので、このブログに書いちゃいます。次回をご期待!






まさか、こんな事態になるとは・・・・
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ライオンズ港北ニュータウンローレルコート

ライオンズ港北ニュータウンローレルコート
先日、都筑区のセンター北に買い物をすると、マンション広告のティッシュを配っておりました。そのティッシュには、「ライオンズ港北ニュータウンローレルコート」と書かれておりました。

「商魂たくましい大京が、また港北ニュータウンにマンションを作ったな!」と思い、調べてみました。


「ライオンズ港北ニュータウンローレルコート」は港北ニュータウン(横浜都筑区)のセンター北駅から徒歩17分、北山田から12分の距離に新築分譲マンションですでに販売の2期目に突入しております。センター北は横浜市都筑区の商業の中心地でノースポートや阪急デパート、ルララなどのデパートがあり、ワーナーマイカルシネマなどがある商業施設で、ここまで徒歩17分ということは、自転車なら余裕でしょう。


情報源としては、「ライオンズ港北ニュータウンローレルコート」の物件HPと自分土地勘と口コミ情報だけなのですが、


物件の地図から推測すると、日用品を買うのにヨークマートがありますし、近所にホームセンターコーナンもあります(たぶん徒歩3.4分)。日用品の買い物には不便しないと思います。通勤ですが、「ライオンズ港北ニュータウンローレルコート」から北山田駅までの道は交通量は多いですが、比較的明るい道ですので、夜でも治安が悪いところを通る必要はないと思いますよ。


周辺環境、構造などのスペックをいつものようにまとめてみます。(HPのデータと私の見た感覚で書いてます。)

横浜市営地下鉄、センター北から徒歩17分 北山田から12分 △
ショッピング
ヨークマート、コーナンホームセンター 徒歩3〜5分◎
すみれが丘郵便局 徒歩約5分 ◎
<公園>
すみれがおか公園 徒歩5分○
医療
その他、内科、歯科、眼科等周辺(徒歩〜7分)にあり。
教育
アクス北山田保育園 徒歩4分
北山田小学校  徒歩4分

<構造>
杭の長さ 直接基礎(たぶん、地盤がよいのでしょう)
外壁 厚さ?
床構造:2重床2重天井 スラブ圧20−25cm ○
複層サッシ ?
戸境壁:20 p○
設計:三井住友建設株式会社
施工会社:三井住友建設株式会社
売主:大京、近鉄不動産

仕様
駐車場  221世帯に対して187台○
自転車置き場 221世帯に対して353台○
バイク置き場:12台
ガスコンロ:ガスです。(IHではありません。私はガスが好きです)
ディスポーサー あり
ミストサウナ なし(無くてもいいのですがね)
食器洗い乾燥機 あり
タンクレストイレ あり



<マンションの構造に関するコメント>
ただ、ローカル主要道路に隣接しておりますので、排煙、騒音などの懸念があります。空気がきれいかどうかはわかりません。道路に面していない、物件を買うのも手段の一つでしょう。
専有面積は67.02〜108.54u、予定価格は70u台で3,900万円台〜(と、他のHPで宣伝されてました)、75uと仮定すると52万円/u、70uと仮定すると55万円/uですね。駅から3分のブランズセンター北が、約68.6万円/m2、ふれあいの丘駅徒歩6分のシーズンプレイスが約59万円/m2でしたので(これ私の推測です)、値段的には妥当なのではないでしょうか。







気を付けるのは主要道路に面していることですかね・・・・
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東京・青山の「ザ・パークハウス グラン南青山高樹町」 販売中止に

三菱地所レジデンスが販売していた東京・港区青山の一等地に建設中の超高級マンション「ザ・パークハウス グラン南青山高樹町」が、工事の不具合が発覚して販売中止となったそうです。

 その不具合というのが、「スリーブ」といわれる、水道管などを設置するための「孔」が開いていなかったため。三菱地所とともに施工を請け負った鹿島建設に配管設備を担当した関電工が担当していたそうです。いづれに責任があるかは今のところ不明です。

具体的には、全部で6000あるはずのスリーブのうち、1割にあたる600か所の孔がなかったり、位置が間違っていたりしたそうで。そのうえ、配管を通そうと後から開けた孔が、鉄筋を切ってしまった個所が見つかったとのこと。

 物件は渋谷や六本木、広尾に近い、都心の高級住宅地。超一等地ということもあり、最高価格3億5000万円、最多価格帯が1億4000万円台という「億ション」ですが、欠陥が見つかったことで契約者への引き渡しは中止。引き渡し予定日が2014年3月20日に迫っていたことから、「合意解約のお願い」となったそうです。

 
手付金の返金などについても、「こちらから契約解除をいうような状況ではなく、手付金をお戻ししたうえで迷惑料として手付金の2倍をお支払する条件で、合意解約をお願いしました」とのことです。

 「億ション」だけに、手付金は1000万円を超える。これに迷惑料と実損分(仮住まいの家賃など)の一部が加算されるので、契約者には3000万円を下らない金額が支払われるそうです。

なんと、こんなことがあるのですね。


 一方、三菱地所は今回の事態を受けて、施工中や販売中の物件のすべてで問題がないことを確認し、「他の物件への影響はない」としています。

記事の出所ですhttp://www.j-cast.com/2014/02/01195718.html?p=all





億ションといえどもやはり注意は必要ですね・・・・
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ブランズ(Branz)センター北 駅近の便利なところに住めちゃうマンション

港北ニュータウン(横浜都筑区)のセンター北駅から徒歩3分の距離に新築分譲マンションの 「ブランズ(BRANZ)センター北」が建設中です。センター北は横浜市都筑区の商業の中心地でノースポートや阪急デパート、ルララなどのデパートがあり、ワーナーマイカルシネマまで徒歩5分くらいで行けちゃいます。


情報源としては、ブランズセンター北のHPと自分の目や足など口コミを使って実物を観察した情報だけなのですが、


「ブランズセンター北」の売りは「駅から徒歩3分!商業施設が整う駅前エリア」ですが、港北ニュータウン センター北の立地で近所に保育園、ショッピングセンターなどの施設もそろっています。利便性はかなり良いです。


周辺環境、構造などのスペックをいつものようにまとめてみます。(HPのデータと私の見た感覚で書いてます。)

横浜市営地下鉄、センター北から徒歩3分 ◎
ショッピング
相鉄ローゼン、阪急デパート、ノースポートモール 徒歩3〜5分◎
みずほ銀行センター北出張場 徒歩約3分 ◎
横浜銀行センター北支店 徒歩約3分 ◎
<公園>
都築中央公園 徒歩8分○
医療
その他、内科、歯科、眼科等センター駅周辺(徒歩3〜6分)にあり。
教育
市立中川小学校 徒歩19分(と、HPに書いてましたがもっと近いところに小学校はありますので確認が必要ですね)

<構造>
杭の長さ 直接基礎(たぶん、地盤がよいのでしょう)
外壁 厚さ15〜18p ○
床構造:2重床2重天井 スラブ圧20〜30p ○
複層サッシ あり○
戸境壁:18p○
施工会社:佐藤工業株式会社 東京支店(知りません)
売主:東急不動産株式会社 (清水建設グループで不動産事業を展開しているそうです。)

仕様
駐車場  43世帯に対して13台△(駅近物件ですから)
自転車置き場 43世帯に対して84台○
ミニバイク置き場:書いてません
ガスコンロ:ガスです。(IHではありません。私はガスが好きです)
ディスポーサー なし(無くてもいいのですがね)
ミストサウナ なし(無くてもいいのですがね)
食器洗い乾燥機 なし(オプションをご確認ください)



<マンションの構造に関するコメント>
住環境はセンター北駅の駅近で、利便性を求める希少物件かもしれません。ただ、ローカル主要道路に隣接しておりますので、排煙、騒音などの懸念があります。都会と空気のきれいという背反するものは選べませんのでこの点は割り切りでしょう。
値段ですが、70.54m2〜77.08m2が4750〜5380円ですので、69.8〜67.3円/m2中値を取って68.6円/m2(現在、これしかデータがありません)駅から3分の距離にしては安いかもしれません。(ただし、敷地内に共用スペースなどがありませんので比較がしずらいですね)。
先日、建設中のブランズセンター北の前を通りましたが、本当に都会のマンションといった感じです。好みが分かれると思いますので、物件を確認してみてください。







好みが分かれると思いますよ。
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横浜のマンション:ナイスアーバンスクエア横濱上星川

相鉄本線の上星川徒歩4分の立地で、「ナイスアーバンスクエア横濱上星川」が売り出しております。 相鉄線は横浜駅に直行する線で、上星川は横浜駅に約10分のアクセスで比較的便利な駅です。

ナイスアーバンスクエア横濱上星川.jpg


上星川駅って、どんな駅かというと・・・・一言で言って、横浜に近い静かな街です。そんな上星川からフラットで徒歩4分の距離というのはかなり利便性のよい立地で、そうてつローゼン 上星川店(約330m/徒歩5分、相鉄線沿線にはよくある そうてつローゼンで、地元では有名なスーパーのチェーンです)買い物には困らないでしょう。また、病院、幼稚園、小中学校なども徒歩圏にあります。




周辺環境、構造などのスペックをいつものようにまとめてみます。

周辺環境:(HPのデータと私の見た感覚で書いてます。)

上星川駅 フラットで徒歩4分 ○
<ショッピング>
そうてつローゼン 上星川店 徒歩5分○
城南信用金庫 上星川支店 徒歩4分 ○
<医療>
横浜船員保険病院 徒歩12分 △
さすがに町医者までは調べてません。
<公園>
<教育>
私立上星川幼稚園  徒歩7分 ○
市立坂本小学校  徒歩7分 ○
市立保土ヶ谷中学校 徒歩10分○
<構造>
杭の長さ 書いておりません
外壁  160mm △ALC、RCの記載がありませんのでなんとも言えません
床構造:直床。お勧めは2重床2重天井です。 
複層ガラス あり○
戸境壁:180〜300mmのコンクリート造壁 ○
設計:南海辰村建設株式会社
売主:ナイス株式会社

仕様
駐車場   78世帯に対し29台 △
自転車置き場 78世帯に対して156台○
ミニバイク置き場:6台 (平均的ですね。)
ガスコンロ:○(私はガスが好きです)
ディスポーサー ○ 
ミストサウナ なし(無くてもいいのですがね)
食器洗い乾燥機 なし(オプションをチェックしてね)
<お値段>
2810万円〜4460万円で部屋が、56.74〜74.86m2  単純に計算して平米あたり49.5〜62.3万円中間をとってざっくり55.9万円/平米となります。相鉄線沿線駅から4分となると、横浜市内を走る横浜市営地下鉄沿線よりも少しお安いですね。


<マンションの構造に関するコメント>
耐震強度が通常の1.25倍を売りにしております。全てにおいて問題がないようなのですが、気になるのが、間取りが狭い物件が多いです。間取りを見ると3LDK、4LDKが中心でファミリー向けの物件に見えるのですが、3LDKで56平米の部屋や、4LDKで62平米の物件などがあります。 実際に家具をおいた部屋をイメージして、自分の家族が実際にどの程度の荷物を持っているのか、どの部屋にどのように置くのか考えてから、購入に踏み切ってください。






上星川は静かでいい街ですよ・・・・
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年収300万以下でも意外と高い持家比率! 持ち家比率80%?

本日、こんなニュースを見かけました。


40歳未満、持ち家比率低下=住宅ローン重荷に―国交白書
時事通信 7月2日(火)10時23分配信
記事の引用です。
< 太田昭宏国土交通相は2日の閣議に、2012年度版国土交通白書を報告した。
白書は住宅ローンの負担が重くなっている傾向から40歳未満の持ち家比率が低下し、民間賃貸住宅に住む割合が増加していると指摘。国交省は、良質な賃貸住宅の供給支援などが必要だとしている・・・・・・・・>


持ち家8割、夢とリスク 低所得層で急増、価格・金利の低下追い風(日本経済新聞 平成25年3月18日付)という記事をみかけ、違和感を感じておりました。記事によると

<マイホームを持つ世帯の比率が上昇している。総務省の家計調査によると、2012年は2人以上の世帯の持ち家率が81.4%と前年から2.5ポイント増え、
4年ぶりに過去最高を更新した。特に伸びているのは低所得層だ。庶民の夢がかないつつあるとしたら、その背景は何か。家計のリスクはないのだろうか。
世帯年収を5分割したうち一番低い層(平均年収263万円)の持ち家率は今年1月に82.4%で、直近で低かった11年7月から10ポイント以上も上昇した。
年収別で3位の世帯(平均年収513万円)の80.1%を上回る。全体の持ち家率も83.7%で、比較可能な1995年以降で最高だった。・・・・>

とあります。言いたいことはわかりますが、
カラクリを申し上げますと次のようになります。


同じ「総務省家計調査」のデータを「年収別」ではなく「世帯主年齢別」でみるとよくわかります。年齢階層別の持家状況は以下の通りです。


2012年年代別持ち家比率
20130702年齢別持ち家比率.jpg



30代以下の持家比率は50%程度なのが、60代以上になると90%を超えます。
比較的年収が低い20代後半から30代の「はじめてマイホームを買う世代」、年齢別でみると、年齢が上がるにつれて持家比率が上がっています。


このデータの示していることですが、平均年収263万年で持ち家を持っているのは、「若くても住宅ローンを借りて家を購入する人が増えている」ではなく。
「年収263万円のジジババのほとんどが持ち家を持ってます」という事です。

皆さん、騙されたら行けませんぜ!


年収263万円の若い方は自分だけ持ち家を持っていないと考えずに、
自分も貯金して頭金をためたら、しっかり家を買うことは可能ですので、
自分で考えてライフプランを立ててください。







新聞の記事を読みかたも勉強が必要ですね
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アベノミクスで住宅ローン金利が上昇する?

大胆な金融緩和で景気対策を行う安倍政権のアベノミクスですが、これってうまくいけば、物価はインフレに突入するわけです。 アベノミスク成功を仮定して住宅ローンを返済について書きます。

現在、一般的な住宅ローン金利は固定2%程度に対して変動0.8〜0.9%程度。 超低金利に魅了されて変動を選んだ家庭が4割以上を占めているという。ちなみに 、残りの3割が期間固定型、と3割が全期間固定型で借りているそうです。

アベノミスクスがうまくいって景気が上昇すると、住宅ローンの変動金利もつられて上がってしまう恐れがあります。 どのような計算かはっきりしませんが、金融関係者の中では、安倍政権の狙い通り+3%の経済成長をすると、金利も3%程度に上昇すると言われています。

仮に3000万円の住宅ローンを変動金利1%、35年返済で借りたケース金利が1%がいきなり3%になったと仮定すると、現在、毎月の返済額8万5000円程度ですが、この金利が3%に上昇したと仮定すると、月13万8000円程度になります。


現在、変動金利の多くは5年ルールといって、毎月の返済額が変動するのが5年に1回になっているローンが多いと思います。毎月支払う金額は同じでも、元本と利息の返済の比率が変わってくるはずです。
つまり、金利が変わってしまうと、元本が減らずに、利息を多く払い続けることになるということです。


上記のシミュレーションは金利がいきなり1%→3%に上がった時のシミュレーションですが、実際には金利はゆっくり上がること、景気が上昇すると給与も上がること、などが考えられますので、ご安心ください。


逆に怖いことなのですが、現在アベノミスクの効果で景気が良くなり始めていますが、物価の上昇、金利の上昇が止まらない状態になることをはらんでおります。1991年のバブル全盛期には住宅ローン金利は8.5%まで上昇しましたから、住宅ローン金利3%というのは決して高い金利ではないと言えます。






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横浜のマンション:ヴィークコートセンター北 が値引き?

以前、港北ニュータウン(横浜都筑区)の新築分譲マンションの 「ヴィークコートセンター北」について紹介いたしました。


先日の新聞の折込広告を見ていると・・・・

なんと、値引きの広告です。
4890万円の住戸が 4490万円
5430万円の住戸が 5100万円とのことです。
合計2戸が対象のようです。


どうやら、モデルルームに使用していた住戸を若干安く販売するようです。モデルルームですから大勢で見学した部屋です。そういう理由で値引きするのでしょう。見学者が入ったことが気にならないかたなら、いい買い物だとおもいます。

私も広告はちらっと見ただけでよく読んでません、詳しくはHPを確認、もしくは問い合わせをしてみてください。


モデルルーム住戸って家具がついてきたりするけど、それも問い合せてみたらいかがでしょうか。
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