このブログの見どころ


1.マンションの売主デベロッパーが倒産したらどうなるの?  コンテンツの順序が逆さになってますが、ご勘弁を

2.マンションの構造

3.マンション選びのコツ

4.オール電化マンションのメリット・デメリット

5.マンションと災害(東北関東大震災の教訓)




横浜の家具屋さん大正堂の宣伝です。ちょどいい家具屋さんです。

絶対お得な、リクルートのアンケートです。 アンケート回答でもれなく5000円の商品券がもれなくもらえます。





送料無料!お取り寄せ通販特集


マンションの災害に強い構造と過去の地形調査

マンションの構造、過去の地形や地盤が良くないと、自然災害によって大切な虎の子をはたいて買ったマンションの価値が下がることになります。マンション購入の前に必ず、検討している物件が、気象災害や地震の影響を受けるか調査が必要です。

そこで、今回はお金をかけずに、マンションが自然災害や地震を受けづらいか調査する方法を紹介します。

まず注意する構造ですが、一階が道路より下になるいわゆる半地下場合の場合、過去に浸水があったか聞くことが大切です。同様に駐車場への浸水があったかどうかも要確認です。地下ピット、エレベーター・機械式駐車場などが道路面より低いと、氾濫・洪水の際に泥水が流入します。


集中豪雨などによる浸水の懸念、これは地元の人に話を聞くとか、役所のハザードマップなどで確認してください。また、道路よりも低い物件、川沿いの物件は注意が必要です。


また、過去に田んぼだった土地は避けるべきです。 東日本大震災で埋立地でもないのに流動化現象で家が傾いた地域はおそらく、過去は田んぼ、または湿地だったところでしょう。田んぼの上から埋め立てても、マンションの地盤の下の方は柔らかい田んぼですから。これも市役所、図書館などで過去の地形を見ることができます。

地域として湿気が多いかどうかなどもチエックをしておく必要があります。
近くを歩いてみて、周辺の建物の壁や堀、道路端などにコケが多くないか等を観察するのもその周辺の湿気を見分ける一つの方法です。

関連記事
マンションの地下ピットについて
マンション選びの注意点:マンションの地盤


2010年に新築マンションを買った人にもれなく5000円の商品券がもらえるSUUMOアンケートです。


お勧めのフロアコーティング業者さんです。内覧会同行サービスがついてくるそうです。




にほんブログ村 住まいブログ マンションへ
にほんブログ村


マンションのユニットバスの大きさ

私はすでにマンションを購入していますが、近所に新しいマンションができると嫁と一緒にモデルルームに足を運んでお話を聞いたりします(つまり、冷やかしですね。 デベの皆様すみません)


先日行ったマンションのモデルルームでちょっと気づいたのですが、部屋の広さに比べて、ユニットバスの大きさがちょっと狭いのですね。 マンション購入のポイントとしてユニットバスの大きさを説明します。


モデルルームのパンフレットを見ると、「UB○○○○」とか4桁の数字が書いてあります。 この○○の部分にはユニットバスの大きさが入ります。

最初の2桁が浴室全体の幅、後半の2桁が奥行きを示します。 

たとえば、UB1418”と表示してあれば、浴室全体の幅が1.4m、奥行き1.8mのユニットバスを示します。


現在のマンションの主流は1418で、大き目の部屋には1620が設置されています。  部屋とユニットバスの比率としては、80uを越える部屋には1620が主流になりつつあって、ユニットバスが大きければ、部屋の面積が狭くなり、ユニットバスが小さければ、部屋の面積を取れるわけです。


先日行ったモデルルームは部屋が90uを超える間取りなのですが、ユニットバスは1418で少し小さめなのですが、それだけでなくトイレもなんとなく小さい感じでゆとりが無いという印象を受けました。 なんとなく雑居ビルのトイレのような・・・


最近のデベはこのようにトイレ、ユニットバスを小さく取って部屋を大きくしているところもあるのかも知れません。 

皆さんも、マンションを選ぶときには注意してみてください。 モデルルームを何件か比較してみてください。 トイレとお風呂も大切な生活空間です。



にほんブログ村 住まいブログ マンションへ
にほんブログ村

マンション選びの注意点:見積もり(その5)

前回と内容が重複いたしますが、ご了承ください

マンション購入に関する費用は頭金とローンの他に、諸費用代が結構かかります。 登記費用・修繕積立費・ローンの保証料、抵当権設定費用、マンションの修繕費の積立金等です。 これら諸費用は通常マンション価格の10%ぐらいと言われています。

この費用は、ローンで借りることはできませんので、自己資金でまかなうしかないです。 諸費用を計算に入れてローンを組まないと大変なことになりますので、注意しください。

また、この他、部屋の大きさにあったエアコン、テレビ、照明なども買うことになりますので、これらの費用も注意が必要です。  オプション会でエアコンやフロアコーティングなど進められますが、オプション会の商品はデベロッパーがかかわっているので、ローンでまかなえると思ってしまうかも知れませんが、オプションもローンが適用されません。


おまけ
自分の勤務先が売主や販売代理店と提携していたりすると、割引があったり商品券等をプレゼントされることがあります。 
たとえば、0.5%−1%の割り引きなどが受けられます。 1%の割引とはショボイと思われるかも知れませんが、5000万円の物件の1%というと50万円ですので馬鹿にはできません。
ちなみに私達は20万円分の商品券のプレゼントでした。
これは、契約前に交渉が必要だと思いますので、ぜひ会社の福利厚生担当に聞いてみてください。


にほんブログ村 住まいブログ マンションへ


マンション選びの注意点(その4):見積もり

どの販売会社も、その会社が提携している金融機関の住宅ローン、もしくは住宅金融公庫(フラット35)を使用した場合の見積もりを作成してくれます。
また、頭金からローン返済額まで支払い全てを合計した金額や、月々の支払金額など作成してくれます。

しかし、モデルルームで作成してくれるローン金利は現在の変動金利のもので、固定金利など各種金利のなかで一番低いもので見積もりを立てて、購入可能であるか審査します。
ローンで支払う=借金するということを自覚して、勧められるまま決めてしまうのではなく、様々な金融機関が販売している住宅ローンを調べるということが重要です。 2008年現在では4―6月のGDPがマイナス成長になったというニュースが流れ、これから金利が安くなる可能性もありますが、35年の長期では金利がどのように変化するかわかりません。 長いローンの方は固定金利の方が安心できるでしょう。

また、自分の会社で財形貯蓄に入っている方は、財形住宅融資制度があるかどうか確認してください。 財形住宅融資制度は金利の優遇を得られたり、上限金利が決まっていたり借りる方にはかなり優遇されている面が多いです。 ちなみに、私の友人のほとんどが財形住宅融資制度を使っているようです。

物件価格以上にかかるお金
マンション購入に関する諸費用代が結構かかります。 登記費用・修繕積立費・ローンの保証料等、諸費用は通常マンション価格の10%ぐらいと言われています。
私達は6%ぐらいでした。


その他
自分の勤務先が売主や販売代理店と提携していたりすると、割引があったり商品券等をプレゼントされることがあります。
ちなみに私達は20万円分の商品券をプレゼントされました(*^^*)


にほんブログ村 住まいブログ マンションへ

マンション選びの注意点:モデルルーム(その3)

物件価格ですが、広さや、階によって違うのがわかると思います。 広ければ高い、高い階のほうが高いのは当たり前ですよね。

そのほか注意しなければならないことが、日当たりと眺望です。 まず日当たりですが、注意してみないと、夏の日の長い時期でも前の建物にさえぎられて昼間でも陰っている物件などもありますので注意が必要です。

日当たりによってどのように値段が違うかというと、
夏なら一日中日があたりますが、冬になると前の建物にさえぎられて日が陰る物件などもあります。 その日当たりの切れ目の上の階と下の階で大きく値段が違うのです。


たとえば、縦列で同じ間取りで、1階高くなる毎に50万円程度価格アップ、前に建っている建物による日当たりの切れ目(3階は陰るけど4階は日が当たるということ)では100万円以上価格がアップするという具合に値段に差をつけているのです。


また、自分の物件のすぐ前に建物がある場合、7階以上は眺望がいいけど6階以下は前の建物が邪魔になって眺望が悪い場合、6階と7階で100万違うとか値段が大きく違います。 売り出す物件の全戸の値段表がモデルルームで手に入るはずですので、上階と下階の値段が大きく異なる場合はこのように何か理由があるはずです。 営業マンにぜひ聞いてみてください。

また、モデルルームの営業マンに「日影のシミュレーションがありますか?」と聞いてみれば、パソコンで日影のシミュレーションを見せてくれますし、「眺望のシミュレーションはありますか?」と聞いてみれば、各階の眺望をコンピュータCGで見せてくれるはずです。  特に、日影のシミュレーションは各季節のシミュレーションを見せてくれるはずですので、日の短い冬のシミュレーションは必見です。



にほんブログ村 住まいブログ マンションへ



マンション選びの注意点:モデルルーム(その2)

さて、何回かモデルルームを見ればわかると思いますが、モデルルームって普通の家庭よりおしゃれな家具が並んでいて映画のワンシーンンの様ですよね。

モデルルームに設置されている家具は全てオプションです。 設備についても所々にオプションが設置されていて、通常のグレードよりかなり良くなっています。 それと、ルームタイプもそのマンションで一番グレードの高いタイプになっていますので、平均的な間取りより広くなっていることはどこのモデルルームにでも言えると思います。

つまり、あなたの買う部屋はモデルルームより狭くて、家具も多くてゴミゴミしています。(って失礼な言い方ですが、最多価格帯を買ったらそうなるでしょう)

とにかくモデルルームのおしゃれなところに惑わされずに、購入希望の間取り図を良く見た上で、少しでも分からない所があれば営業担当者に質問するようにしましょう。 特に、今の生活を頭に思い描いて、使い続けたい家具などをどこに置くか想定した上で部屋選びをしましょう。

私は、ベッドを使い続けたいので間取りがこまごましている部屋は避けて、大きな寝室がある間取りを選びました。 

それと、部屋の広さや、水回りの位置については変えられませんが、部屋の間仕切りなどは変えられることがあるので、営業担当に聞いてみましょう。 例えば、四畳半の部屋を2つぶち抜いて九畳にしたいとか、無償でやってくれるというデベロッパーもありました。



にほんブログ村 住まいブログ マンションへ


マンション選びの注意点:モデルルーム(その1)

マンション選びの注意点でモデルルームについて何回かに分けて書こうと思ってます。


最初に見た物件を「良い!」と思っても、とにかく何件かのモデルルームを見た後で決断したほうがいいです。 何件かモデルルームを回っているうちに、なにをチェックしたらいのか、営業マンにどんな質問をしていけばいいかわかってきます。 

モデルルームに行っては、本を読んで勉強して、モデルルームに行ってはホームページを見て勉強していくと、だんだんと知識がついてきます。

はまりんも最初行ったモデルルームの高級や営業マンの魅力的な営業に勧められて、危うく買ってしまうところでしたが、すんでのところで思いとどまりました。 思いとどまった理由は、間取りがあわなかったからです。 こまごました部屋が多くあるような感じがしたので購入しませんでした。 また、初心者だと思うと営業マンもそれに付け込んで、粘り強い営業をしますからね。 気をつけましょう。
営業マンの話だと、最初に見た物件に決めてしまう人が約7割いるとの事です。ほとんどの人が最初の物件が判断基準となってしまうんですね。


にほんブログ村 住まいブログ マンションへ

耐震等級は高いほうがいい?

地震に強いことを評価した数値に耐震等級というものがありますが、これは高いほうがいいのでしょうか?

設計住宅性能評価書の耐震等級1は極めて稀に(数百年に一度程度)発生する地震(震度6度強から7程度)に対して倒壊、崩壊しせず、稀に(数十年に一度程度)発生する地震(震度5強)に対して構造躯体に損傷を生じないレベルといわれており、耐震等級2はその1.25倍の地震に対抗できるレベル、3は1.5倍の地震に対抗できるレベルとされています。 等級1は建築基準法に定める規定を満たしているレベルですので、特別な配慮が行われているわけではありません。
しかし、耐震等級1の物件が悪い物件なのでしょうか?

耐震等級は1より2、2より3がいいのは当たり前ですが、一般に耐震等級2の建物というと、学校など地震災害時の避難所となる建物、耐震等級3の建物というと病院、消防署など災害時に拠点として機能する建物です。

キムタク風にぶっちゃけ言うと、ほとんどのマンションが耐震等級1です。 最近になって耐震偽装問題の影響もあり耐震等級2の物件も出てきましたがまだ少ないです。
その証拠に耐震等級1のマンションをインターネットで検索してみてください。 たぶん出てこないでしょう。 
それでは、耐震等級2のマンションで検索したらいかがですか? たぶん何件か出てくると思いますが、これらのマンションは「耐震等級2」を売りにしたマンションです。
売りにしているということは、「耐震等級2」は希少価値でその他ほとんどは耐震等級1ということです。

また、耐震、免震、制震というややこしい言葉が使われていますが、これは別の機会に。

にほんブログ村 住まいブログ マンションへ

マンション選びの注意点:マンションの杭の長さ

マンションの土台ですが、通常地盤の硬いN=50の層まで杭を打ち込んでいます。これは、このような硬い地盤まで杭を打ち込んで、マンションの土台を安定させるためです。一戸建てはこのような深い地盤に杭を打ち込むようなことはせず、地盤の浅いところに土台を作っています。 
マンションのパンフレットを見ると、50mもの深さまで杭を打ち込んで丈夫な支持層まで杭を打ち込んでいるため、安全ですと言わんばかりの資料を見ます。 
でも、よく考えてみると硬い支持層が地表近くにあれば、こんな杭を打たなくてもいいのです。 マンションの地盤で一番いいのはこのN=50の支持層が地表近くに来ていて、杭も深く打ち込んでいないマンションが一番いいのです。 この深い層にまで杭を打ち込んでいる構造は実は横揺れに弱いといわれているのです。 

杭の長さですが、一番いいのは杭を打ち込んでないマンションでマンションの土台が直接支持層に乗っている構造です。 私が実際にマンションのパンフレットを見た中では、たまプラーザの犬蔵当たりの物件にこのような地盤のいいものが見られました。 やはり山を切り開いて作った物件は地盤がいいのかも知れません。 次に良いのが、杭の長さが20m程度まで、私が見た横浜周辺の物件中ではこの程度が平均かも知れません。

最近技術の進歩のせいか、杭の長さが50m程度の物件もあるようですが、どの程度の強さがあるのか私にはわかりません。(この程度の表現しか出来ませんね)

マンション選びの注意点:マンションの地盤

マンション選びで地盤について調べるのも大切なことです。
10年以上前のことですが、私は千葉県に住んでました。 その頃住んでいたアパートの近くにマンションがたったのですが、マンションが建っている地面を見ると・・・・・

マンションの壁から1mくらいの地面が盛り上がっているのです。

どう考えてもマンションが傾いて地盤が盛り上がっているとしか思えません。 盛り上がりといっても10cm程度の盛り上がりなのですが、新築マンションの地盤が10cmも盛り上がっているというのもその当時の私には驚きでした。(ちなみに、マンションに忍び込んだわけではなく、マンションの1Fにスーパーに行ったついでに見ちゃいました)

原因はいろいろ考えられますが、私の推測では千葉、茨城はかつて水郷地帯と言われ田んぼだらけ、そのマンションも田んぼを埋め立てて作ったところなのです。 


現在では規制緩和や技術の進歩の恩恵もあると思いますが、埋立地に高いビルやマンションが建てられているようです。 

その地面が盛り上がっていたマンションが、どうなったかと言うと、地面の盛り上がりも修繕され、普通に建っています。 私の知る限りでは問題なさそうに見えるので多分問題はないと思われますが、私にとっては衝撃的な体験でした。

マンション選びの注意点:マンションの地盤

マンション選びで地盤について調べるのも大切なことです。
10年以上前のことですが、私は千葉県に住んでました。 その頃住んでいたアパートの近くにマンションがたったのですが、マンションが建っている地面を見ると・・・・・

マンションの壁から1mくらいの地面が盛り上がっているのです。

どう考えてもマンションが傾いて地盤が盛り上がっているとしか思えません。 盛り上がりといっても10cm程度の盛り上がりなのですが、新築マンションの地盤が10cmも盛り上がっているというのもその当時の私には驚きでした。(ちなみに、マンションに忍び込んだわけではなく、マンションの1Fにスーパーに行ったついでに見ちゃいました)

原因はいろいろ考えられますが、私の推測では千葉、茨城はかつて水郷地帯と言われ田んぼだらけ、そのマンションも田んぼを埋め立てて作ったところなのです。 


現在では規制緩和や技術の進歩の恩恵もあると思いますが、埋立地に高いビルやマンションが建てられているようです。 

その地面が盛り上がっていたマンションが、どうなったかと言うと、地面の盛り上がりも修繕され、普通に建っています。 私の知る限りでは問題なさそうに見えるので多分問題はないと思われますが、私にとっては衝撃的な体験でした。

マンション選びの注意点:大きな梁ギロチンに注意

梁が天井から大きく突き出しているマンションがまれに見られます。 これはギロチンといわれているのですが、マンション選びの時に注意が必要です。


大きく長い梁が天井から突き出していると、天井から圧迫感を感じるだけでなく、電灯から影になり部屋の一部が暗かったりするからです。  


既にマンションを契約しているあなた。 私の家は大丈夫と思っていませんか?
このギロチンは図面には点線が横に2本引かれているだけで、図面上はほとんど分からないからです。  図面上では問題が無いため契約したものの、実際の部屋を見たらギロチンの存在感の大きさにビックリ! なんてことがあるかも知れませんよ。
それに、売主にクレームを言ったところで、「図面にはきちんと書いてある」とか「梁が出ているだけなので実生活には影響しませんよ」なんて言われちゃいます。


マンションの図面を見て2本点線の下り天井のような部分を見つけたら、どのくらい天井が下がっているのか注意してください。

マンションの共用施設

共用施設の充実したマンションを最近見かけますね。
キッズルームが充実していたり、フィットネスルームがついてたり、ゲストルームが充実していたり、さらには温泉なんてついたマンションなどが散見されます。


これらの施設は他のマンションや一戸建てにはない魅力があって、生活も充実することと思います。


が、ちょっと待ってください。
マンションを買う目的というのは、住むための家を買うわけですよね。
本当に自分の家にフィットネスや温泉が必要でしょうか?


私は自分の住む家を見つけるのに次のことを重視します。
1.立地(通勤圏か、 駅からの距離)
2.間取り
3.日当たり
4.周辺環境(スーパー、保育園、小学校)
5.値段

と、書いていったらキリがないのですがが、これらの項目がマンション選びの重要な項目だと思います。


共用施設が充実しているのはいいのですが、本当に必要なのか考えて見ましょう。 共用施設を売り物にしているマンションは駅から遠かったり、周辺環境が悪かったり、売り込みに使う長所がないのかも知れませんよ。
もう一度、確かめてみてください。