このブログの見どころ


1.マンションの売主デベロッパーが倒産したらどうなるの?  コンテンツの順序が逆さになってますが、ご勘弁を

2.マンションの構造

3.マンション選びのコツ

4.オール電化マンションのメリット・デメリット

5.マンションと災害(東北関東大震災の教訓)




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売主デベロッパーの倒産を避けるにはどうしたらいいの? 8(最終回) 

さて、それではどの売主からマンションを買えばいいのでしょう。 どの売主からマンションを買えば倒産を避けられるのでしょう


これは私の持論ですが、時価総額が大きく、財務が安定した売主デベロッパーから買うことが、素人が簡単に安全性を見分ける方法だと思います。

MAJOR7ってご存知でしょうか? 

MAJOR7ホームページ

これは、日本の主力マンションデベロッパーが共同で作っている、マンションに関するHPなのですが、次のメンバーが参加しております。
住友不動産
大京
東急不動産
東京建物
藤和不動産
三井不動産レジデンシャル
三菱地所
野村不動産

これらのデベロッパーから買っても、もちろんクレームもありますし、地域住民の反対運動などもあります。 しかし 、つぶれて瑕疵担保などのアフターサービスを受けられなくなることを考えれば、これらのデベロッパーは比較的安心できるのではないでしょうか。

例えば、ヒューザーのように耐震偽装問題を起こした会社は、事件後の保障が払えずにいともあっけなく倒産した記憶があります。  

大手のデベロッパーの場合、体力がありますので、これらの問題があったとしても潰れる可能性は小さくなります。 ちなみに、私の知り合いの建設関係者曰く「大手のゼネコンやマンデベは、談合はするが、手抜き工事はしない」とのことです。 大手の方が、小さな事件を起こしても大きく報道されますからね。 注意深くなるでしょう。

 また、仮に倒産したとしても、再生機構の支援なども期待できるため、民事再生、会社更生などの処置が考えられるため「破産」などと比べて、買主の権利が守られる可能性も高いです。

これら8つのマンションデベロッパーの中には、大京、藤和不動産など、すでに再生企業になっているところもありますし、MAJOR7以外にも、大和ハウス工業、長谷工(ここも再生企業ね)、阪急不動産などの大手老舗もありますし、オリックス不動産、コスモスイニシアなどのグループ企業もありますので一概にこのMAJOR7だからいいというわけではありません。

しかし、「大手のデベロッパーの方がつぶれにくい」ということは、マンション選びの時に頭の片隅に置いておいてください。



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売主デベロッパーが倒産したらどうなるの? 7

デベロッパーが売買契約が成立した後で民事再生法、会社更生法を適用した場合ですが、この場合事業を継続しますので、後はマンションの竣工を待つばかりのはずですが・・・・

竣工が当初の計画どおりにいくとは限りません。 倒産したのですから、下請けとのもろもろの調整も入ると考えられます。 まあ、デベロッパーの都合なのですけどね。
この場合、特別な理由がない限り、賠償請求もできません。

また、事業を継続するとはいえ、倒産した会社のマンションを買うのは何となく気が引けますよね。 しかし、残念ながら売主デベロッパーが事業継続の意思があるのに一方的に売買契約を解約することはできないと思うのですよ。
この場合、残念ながら泣き寝入りの可能性が高いです。


では、どのようにしたら倒産でペロッパーの物件をつかまずにすむでしょう。


答えは、次回をお楽しみに。(引っ張りすぎ)



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マンションの売主デベロッパーが倒産したらどうなるの? 6

すでにマンション購入の契約してしまって、後は入居を待つだけの状態の方もいると思います。 すでに手付け金は支払ってますし、そんなタイミングで売主デベロッパーが倒産したらどうなるのでしょう。 

前回、売主が倒産により破産宣告した場合、民事再生法、会社更生法を適用した場合があることを書きました。 これらの場合により、状況が異なります。

まず、破産宣告した場合ですが、あなたが契約したデベロッパー事態がこの世から消えてなくなってしまうのですから、残念ながら手付金は帰ってこない可能性があります。
破産時に、債権の清算を行いますので、手付け金の一部は帰ってくる可能性はありますが、おそらく手付け金のほんの一部でしょう。

また、民事再生法、会社更生法を適用した場合はどうかというと、この場合は事業をそのまま継続しますので、そのままマンションの竣工を待つことになるでしょう。

ただ、本当にそのままなのでしょうか???


次回をお楽しみに。


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マンションの売主デベロッパーが倒産したらどうなるの? 5

すでにマンション購入の契約してしまって、後は入居を待つだけの状態の方もいると思います。 すでに手付け金は支払ってますし、そんなタイミングで売主デベロッパーが倒産したらどうなるのでしょう。 

前回、売主が倒産により破産宣告した場合、民事再生法、会社更生法を適用した場合があることを書きました。 これらの場合により、状況が異なります。

まず、破産宣告した場合ですが、残念ながら手付金は帰ってこない可能性があります。 これは、売主がこの世から消えてしまいますので仕方がありません。 


また、民事再生法、会社更生法を適用した場合には少しややこしくなるのですが、基本的には、そのまま事業は継続します。 つまり、倒産した会社なので、イメージが悪いと思われるでしょうが、契約した以上、その契約に従うことになるでしょう。


解約を希望する方もいると思いますが、手付け金は残念ながら全額は返金されないと思います。 もしくは、全く返金されないでしょう。


さて、それでは売主デベロッパーの倒産を避けるにはどうしたら良いでしょう。
それは、次回のお楽しみ・・・



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売主デベロッパーが倒産したらどうなるの? 4

前回、マンションの売主デベロッパーが倒産した場合、売主が運営している共有部分(キッズルーム、フィットネス、温泉など)の条件が変わるのでは?という話をしました。

売主が破産して、共有部分を第3者に売却をした場合、これらの運営は第3者の方針次第で決まってしまいます。 ただ、売主デベロッパーが「破産」して共有部を第3者に売却したのでしたらこのような問題が発生しますが、「民事再生法」や「会社更生法」を適用したのでしたら話は別です。 

これらの法律を適用して、売主デベロッパーにまだ事業継続の意思があるのでしたら、条件が変わるかも知れませんが、基本的に同様の運営がなされると思います。

さて、すでに購入したマンションンの売主が倒産した場合の話をしましたが、 契約後、つまり購入を待っている状態で倒産した場合はどうなるのでしょう?

次回のお楽しみ・・・



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マンションのデベロッパーが倒産したらどうなるの? 3

マンションのデベロッパーが倒産したらどうなるの? 3

売主が倒産すると、瑕疵担保責任によるアフターケアが受けられない話は前回しましたが、
そのほかにも不利な点が出てきます。

マンションの専有部分はすでにあなたのものですが、共有部分はどうでしょう。
共有部分の、キッズルーム、プール、リラクゼーションスペースなど、誰のものであるかチェックしたことはあるでしょうか?

もし、これらのスペースが売主のものとか、管理会社の所有になってたりすると、倒産によって共有部分の所有者が変わることになるので、何かと不都合が出てくる可能性があります。 例えば、運用のルールが変わったり、管理費用が高くなったりという変化です。

ただ、売主のデベロッパーの倒産の種類にもいろいろあります。 会社更生法とか民事再生法の適用という言葉を聞いたことがあるかも知れません。  これらの法律の適用によってどのようにマンションの所有者のあなたに影響があるのでしょうか?

それは、また次回・・・・


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マンションの売主が倒産したらどうなるの? 2

ローンを抱えたまま分譲マンションの売主の建設会社が倒産してしまったらどうなるのでしょう。 ローンを抱えたままで、売主が抵当にあなたのマンションを差し押さえにするなんて考えている方がいるかもしれません。
あなたのマンションはあなたのモノです。 すでに売買契約は成立しています。 

ただ、不利な条件が出てくることはあります。
例えば、分譲マンションの売主には瑕疵担保責任というのがあります。 マンションの構造上、売主の責任で瑕疵(まあ、不良個所ですね)が生じた時に、売主が責任をとることです。
例えば、マンション最上階の雨漏りとか明らかに売主側のミスによる不良個所は売主が責任もって修理することになっています。 

ただしこれは、売主との契約によるもので、売主のマンデベが倒産して世の中からなくなってしまえば、この契約もなくなってしまいます。

代表的なものは瑕疵担保責任ですが、他にもまだ不利になるところがでてきます。
それはまた次回・・・・

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売主が倒産したらどうなるの?

マンションデベロッパーの倒産があいついでいますね。
地元の神奈川と問う今日で、どんな会社が倒産しているかまとめてみました。

レイコフ (大阪)  ヘラクレス
スルガコーポレーション (神奈川) 東証2部
マツヤハウジング (東京)  非上場
真柄建設 (石川)  東証1部 
ゼファー (東京)  東証1部
アーバンコーポレイション (広島) 東証1部
創建ホームズ (東京)  東証1部
Human21 (東京) ジャスダック
シーズクリエイト (東京) 東証1部
ニューシティ・レジデンス投資法人 (東京) J−REIT
新井組 (兵庫)  東証1部
ランドコム (神奈川)  東証2部
エルクリエイト (神奈川) ジャスダック
井上工業 (群馬) 東証2部
ノエル (神奈川)  東証2部
ディスクロッキ(福岡) ジャスダック
ダイナシティ (東京)  ジャスダック
モリモト (東京)   東証2部


株式を公開している企業でこれだけ2008年の間に倒産しているようです。
マツヤハウジングの物件も近所に売り出されていて、ウチにも広告が入っていましたからね。 立地や環境だけでマンションを選ぶのは怖い時代が来たのかもしれません。

売主が倒産すると、どんなことになるか・・・・・
どうすれば、避けられるのでしょう。 次回に続く・・・


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